【法务专栏】租赁Shopping Mall类商铺时,承租方的注意事项

承租一间地段良好、客流量大的商铺,是一个连锁品牌门店的经营者最先考虑的问题,尤其是餐饮行业,而shopping mall无疑是能够满足大多数经营者要求的首要选择。这类统一管理下各店自主经营的商业集合体,一般以超市、服装店、珠宝店等为主要店面,集合健身、影院等多种业态,由开发商或其委托的商业公司进行统一招商、物业管理,是能够满足多数经营者对于商铺租赁需求的。

1、此类商铺往往由产权人委托商管公司进行招商出租及后续管理工作。
2、此类大型商业综合体往往在没有建设完成或在正式开业前就启动招商,可能缺少必要的房产证、租赁许可证、消防、环保等其他必要的验收证明,加大了承租方的经营风险。
3、此类商铺出租方一般较为强势,租赁合同较长且为固定版本,条款基本无法修改。

笔者将结合上述特点,分篇论述shopping mall类商铺租赁合同签订前及租赁合同履行过程中承租方的注意事项。本篇主要分析在租赁此类商铺前承租方的需要关注核实要点,因为对于商事活动而言,预防远胜于诉争,希望能够帮助商业经营者有的放矢的展开租赁前期的市场考察及合同签订前的商业谈判,做到事半功倍。

承租的商铺是谁的,谁有权对外出租,出租权是否存在瑕疵?这是在租赁前首先需要进行确认的问题。类似万达这类shopping mall,商铺权属大致分为两种情况,一是产权方直接对外出租,二是由产权方委托商管公司对外转租。
1、产权方直接对外出租的,像万达这样的出租方,通常会直接提供产权资料,此时承租方应当注意查看自己承租的某一间商铺的具体产权状况。承租方还需注意商铺是否存在共有人,如存在共有人,则出租需要征得全部共有人的一致同意。
2、由商管公司对外进行转租时,除了上述事项,承租方还应核实商管公司与产权人签订的原租赁合同、委托管理协议等,具体需核实如下事宜:
①核实权利来源,确认是否为合法出租。商管公司与真正产权人签订的租赁合同、委托管理协议等书面文件中,需明确载明允许转租房屋,或授权对外出租房屋;
②核实转租期限。转租期限不能超过商管公司与产权人签订的租赁合同或委托管理协议等书面文件中载明的租赁期限或授权期限,否则依据民法典的贵方ing,转租期限超过承租方剩余租赁期限的,超过部分的约定对出租方不具有法律约束力,这也意味着,出租方有权收回租赁房屋。
如果承租商铺所在的shopping mall尚未建设完毕,便开始进行招租,承租方面临的风险就多了一重。因为依据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条的规定,出租方就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋,与承租方订立的租赁合同无效。因此,此类商铺承租方还需对建设用地规划许可证进行核实。

由于类似万达的大型shopping mall给予承租方的考察期限较短,因此经营者应首先着重对如下方面进行考察:
1、租赁面积:经营者应当核实租赁房屋的位置、面积、范围四至(平面图),因为商铺的使用面积是租金计算的依据。
2、房屋用途及土地用途:如果想要经营门店则需要确保承租商铺的使用性质为商业经营性用房,住宅性质房屋改商用的,需要出租方同时提供规划和房管部门同意该房屋作为经营用房的凭证,否则可能无法办理营业执照。
3、商铺是否存在抵押、查封、征收等情形,商铺上存在此类权利瑕疵无法保证经营的持续,可能因为抵押权的实现,或是商铺查封而被迫提前结束租赁。

工程条件主要是指,租赁商铺的配套设施在交付给承租方时,是否可以满足承租方长期运营的需要,主要涉及水、电、煤气等供应标准、物业服务设施、给排水标准、通风、排污、排烟、网络与通讯、货运通道、空调外机、招牌灯箱位置等。
对于餐饮行业而言,除上述基本条件外,因《饮食业油烟排放标准》等相关规定要求必须建设油烟收集和处理装置设施,故租赁商铺还要核实是否预留通风排烟口、标准是否符合规定、是否能够进行排烟排污设施设备的安装。此外,为了给消费提供良好的用餐环境、用餐体验,良好的空调新风系统也是门店的必备条件之一。
因此,租赁商铺的前期市场考察中,出租方能够提供的工程条件也是重要的考核标准。部分出租方为尽可能减少自身责任,往往在租赁合同中约定按照商铺现状交付,这意味着承租方核实的工作量加大,而且如果没有达到承租方要求也无法追究出租方的责任。那么如何尽可能避免上述风险呢,最好的办法就是在租赁合同中明确约定出租方应当提供的具体工程条件,推荐采用附件的形式列明承租方经营的实际需要。

门店正式开始经营之前,经营者需要办理营业执照,营业执照是工商行政管理机关发给工商企业、个体经营者的准许从事某项生产经营活动的凭证,是商铺的身份证,没有营业执照就无法合法从事经营活动。
如果承租商铺经营,在办理营业执照时需要提供经营场所的使用证明,包括产权人签字的房产证复印件,产权人身份证明资料的复印件,双方签字盖章的租赁合同,以及租金发票。这些全部需要出租方及产权人配合提供。以下情形可能导致营业执照无法办理:
1、该地区对市场主体住所(经营场所)登记条件存在限制:如该地区实行“一址一照”,而承租方在办理工商登记时,尚有使用承租房屋作为工商登记地址的其他企业或个人未办理注销、迁出的,将会导致营业执照无法办理。
2、未经规划和房管部门同意的住宅性质房屋:房屋所在地不允许“住改商”,或虽允许但出租方未办理相关手续取得许可。
因为在租赁合同中,出租方提供相关文件以供承租方办理营业执照是合同的附随义务而非主合同义务,而营业执照却是经营的必要条件,这种重要性的不对等,可能导致出租方履行义务不积极,进一步加剧承租方正常经营、甚至维权的难度。
如果承租方在租赁开始前,并未将经营证照办理所需的相关文件作为重点的考察对象,在匆匆签订租赁合同之后,才发现无法办理经营执照,经营不能正常开展。此时不论是追究出租方的违约责任,还是以合同目的不能实现为由提前解除合同,都需要承租方耗费更多的时间精力,损失惨重。

在现实的商业经营中,很多承租方在租赁开始之前,更关心租金、租期等商务条件,忽视对于商铺基本文件、基本状况的审查,这是本末倒置的行为。只有在确认一间商铺满足合法、可持续经营的条件后,我们才能够开展后期的商业谈判。如果在开启装修工作后,才发现租赁商铺存在工程条件不符合、无法办理经营执照的情况,将会导致承租方的损失难以估量。所以在签订租赁合同前,应先对本文中提到的相关情况核实确认。因为对于经营者来说,防范风险远比弥补损失更为重要,亡羊补牢不可能成为良好经营的开端

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