夏日的午后，我漫步在上海浦东嘉里城，记忆中曾经占据两层店面的H&M已不见踪影，取而代之的是人气爆棚的现制汉堡品牌——SHAKE SHACK。排队的长龙和食客们满足的表情，与周围几家服装店的冷清形成了鲜明对比。
这一幕并非孤例。近年来，无论是高端购物中心还是社区型商场，餐饮业态正以前所未有的速度扩张。其中，茶咖、烘焙、小火锅、面馆这四大业态，正在成为商场新一轮调改的重要角色，它们被业内人士戏称为餐饮”四大金刚”。
带着好奇，我开始了一场关于商场业态变迁的探访之旅。
首站是刚刚重新开业的深圳iN城市广场，它的前身是深圳首个高端购物中心——中信城市广场，曾经汇聚了LV、卡地亚、Fendi、巴宝莉等国际奢侈品牌。如今，这里”亲民”了不少，国际大牌的身影不再，取而代之的是蜜雪冰城、瑞幸咖啡、星巴克、呷哺呷哺等餐饮商铺，它们占据了半壁江山。
据赢商网统计，今年二季度，各档次商场都趋于收缩零售品类、加码餐饮，尤其是高档商场加大餐饮调入力度，餐饮新开店占比达30%、开关店比1.51。
在上海徐家汇美罗城，我亲眼目睹了茶咖店的”扎堆”现象——这里挤了20多家茶咖店。从一层临街的喜茶进入商场，迎面就是一家柠檬向右，旁边则贴着开了一家K22酸奶草莓，同一层还驻扎了爷爷不泡茶、霸王茶姬、MStand等9家茶咖品牌。
烘焙店的密集程度也不遑多让。在上海长宁龙之梦商场，我数了数，至少有20多家烘焙店。这里曾因”汇聚了20多家烘焙店”而登上热搜，一年多过去，商场内的烘焙店有增无减，只是换了几幅新面孔：热氣饼店、望丘山、沪食光老羌饼等。
小火锅和面馆同样成为商场的”常客”。在北京超级合生汇、西单大悦城、海淀大悦城、凯德MALL等人气商场，我发现它们已经”集齐”了呷哺呷哺、农小锅、一围肥牛小火锅。面馆赛道则不仅有和府捞面、陈香贵、张拉拉等”老面孔”，还涌现出了王繁星面馆、福和面馆、椿芽·鲜牛肉杭州拌川等特色细分品类。
更引人注目的是，这些餐饮”四大金刚”还热衷于商场首层黄金铺位。在上海中环内的长宁来福士、荟聚中心、美罗城、环球港等多家商场，霸王茶姬和阿嬷手作两个新茶饮品牌频频在一楼C位出道。今年首进广州的好利来，同样将门店开在了广州塔广场、百信广场和新塘永旺梦乐城一楼。
这一现象并非一线城市独有。在山东东营这个约220万人口的城市，当地最大的商业综合体万达广场内，挤满了星巴克、库迪、喜茶、奈雪的茶等12家茶咖品牌门店，还盘踞着龍歌自助小火锅、东更道点心等品牌。河南平顶山的中骏世界城，茶咖、烘焙、小火锅、面馆四大品类门店高达24家。
为了解这一现象背后的原因，我采访了在上海做商场招商的温乔（化名）。她告诉我：”近年来，服饰、美妆护理等品类成为商场关店’重灾区’。曾风靡一时的快时尚品牌Zara，在中国内地的店铺数量从2018年的183家到如今不足80家。而像GAP、C&A、H&M等品牌也屡屡被曝关店，MJstyle更是已经申请破产清算。”
随着上一轮商场开店”主力军”的撤退，商场的空铺压力愈发凸显。据中国连锁经营协会数据，2025年上半年，27%的购物中心项目空铺率上升。《2025中国商业地产白皮书》则显示，截至2025年，全国重点城市购物中心空置率已攀升至14.2%，三线城市部分项目空置率突破22%。
“高空置率被视为商场经营不善的信号，消费者因为店铺少不想来，优质品牌也不愿意入驻。”温乔表示，大量空铺不仅造成商场资源浪费，更会直接拉低资产价值。
与此同时，商场还在越开越多。据赢商大数据不完全统计，今年1-6月，全国开业集中式商业项目超120个，商业体量约900万㎡。而截至2025年5月，全国3万方以上已开业零售商业项目总数超6700个。这就造成了”存量空铺未填、增量持续涌入”的局面。
在成都深耕商业地产6年的叶梓（化名）直言：”商场需要的是强带客、强经营能力的业态。当前仍处于上行周期的餐饮、潮玩、户外运动等品类，是商场填补空铺、盘活空间的首选。”
餐饮是线下消费中体验属性最强、线上替代性最弱的业态之一，天然具有聚客效应。再加上，餐饮行业开店门槛相对更低，每年涌进几百万创业者，是创业热门赛道，这也对应着巨大的新增门店数量和极高的换手率。
据《中国餐饮发展报告2025》数据，截至2025年5月，全国茶咖门店数近90万家，烘焙门店数达到33.8万家。咖啡赛道依然保持着高速扩张的节奏，今年上半年，头部27家连锁咖啡品牌门店存量达6.6万家，较2024年底增长了21.64%，像瑞幸总门店数已经达到了2.6万家。
同时，高换手率的餐饮业态，也让商场能始终保持新鲜感，持续吸引客流。叶梓透露，其所在商场的餐饮业态年换手率已超过30%，”四大金刚”不断有新品牌进场。
不仅如此，”四大金刚”是为数不多具有较高承租能力，能够为商场带来稳定租金收入的”金主”。以上海为例，据戴德梁行统计，2025年二季度，上海核心商圈平均租金为1877元/月/平米。而霸王茶姬、阿嬷手作等品牌仍积极进驻商场一层点位。
而对于餐饮品牌来说，商场也提供了一个”势能打造、规模落地”的机会。霸王茶姬有3成门店开在商场，其中位于一楼的门店要占到商场店的近8成。通过在核心商圈的选址，品牌能够全方面增加有效曝光、树立品牌形象。
离开商场时，我回头望了一眼那家SHAKE SHACK，想起了它取代H&M的故事。在这个零售业态不断变迁的时代，餐饮”四大金刚”与商场的这场共生关系，或许正是未来商业空间发展的一个缩影。
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